三豊市議会公共施設再配置特別委員会の視察研修最終日の３件目である、埼玉県深谷市における『マイナス入札の取り組み』の報告をします。
深谷市は、平成１８年に１市３町の合併により新「深谷市」として誕生した。人口は約１４２，０００人、面積は１３８．３７㎢で、東京都心から７０㎞圏にあり、群馬県に接した埼玉県最北端に位置する。近代日本経済の父と言われる渋沢栄一の生誕の地であるとともに、武蔵武士の鑑と称される畠山重忠の出身地であるなど、歴史に少なからず影響をあたえた興味深い土地柄である。
深谷市企画財政課公共施設改革推進室の大野氏より説明をいただいた。
マイナス入札のきっかけは、公共施設適正配置において施設の再編を進める中で、施設を廃止しても建物を解体しない限り建物は残り続ける。仮に市で解体して更地にしても、特に市街化調整区域は不人気で、必ず売却できるとは限らないとの問題を解消するために取り組んだ。
先行事例に北海道室蘭市があった。調査して弁護士に相談すると適正な対価であれば法に触れないとの返答があった。そこで、深谷オリジナルの制度構築をすることとして、予定価格をマイナスに設定した『建物解体条件付き入札』に着手することを決定した。
マイナス入札の制度とは、建物解体費が土地評価額を上回る場合、その差額を市が負担する仕組みだ。落札金額がプラスの場合は【売買契約】となり、マイナスの場合は【無償譲渡契約】となる。落札金額がマイナスの場合は、議会の議決が必要である。議決後本契約が行われ、落札者による解体工事確認後、市が落札者へ負担金を支払うとともに、契約保証金の還付並びに土地所有権移転登記が行われる。
マイナス入札には 費用面と時間面、＋α の３つの効果がある。
費用面では ①入札執行時の直接的な削減効果━『一般的な売却』では市の積算による算出であるため高額となるが、『解体条件付き入札』では民間ベースの建物解体費となるため、民間ノウハウを活用した直接的削減効果が見込める ②市の事務効率化による削減効果━『一般的な売却』では市が建物解体業務＋土地売却事務を行うが、『解体条件付き入札』では民間で解体するため工事業務の削減ができ土地売却事務だけの事務負担に削減できる
時間面では ①解体工期の短縮 ②工程間の短縮 ③よって全期間の短縮 が実現できる
＋α の効果は 土地活用を前提で応札するため、更地後の売却不成立の回避効果があるほか、未利用であった私有地が速やかに活用され、固定資産税の増や管理費用負担削減の効果がある。
制度構築にあたってのポイントは ①予定価格の設定（もっとも時間をかけ客観性を重視） ②入札保証金、契約保証金、違約金の設定（土地の評価額に対して設定） ③用途制限（初回は住宅または共同住宅としたが制限は難しいため、２件目からは用途制限を付けず「土地利用計画書」の提出を求めた） がある。
その運用に当たっては ●「入札参加申し込みの期間」入札公告から入札参加申し込みの期間は、十分に確保すること（２か月間） ●「解体する建物の確認」解体する建物は、現地と建築図面を十分に確認すること ●「入札参加資格審査」確実な契約の履行を確保するために、契約の相手方として適正かどうかを慎重に行う（買戻し契約は必須） に十分に留意した。
マイナス入札実施の対象物件の決定は、過去２回建物活用型で入札公募したが不調であるとともに旧耐震の建物であることや、老朽化も著しく進行している旧中瀬小学校体育館敷地とした。この地は、都市計画区域外のため利用の自由度が高いこともあった。平成３０年に実施され、予定価格▲１３,４０６０００円に対し落札金額は▲７,９５００００円で、全国初のマイナス価格での落札決定となった。２件目の実績は、令和２年に実施された旧本郷農業総合センターで、予定価格▲１７,２８２０００円に対し落札金額は▲１７，０８０，０００円の落札決定となった。
現時点でマイナス入札の実施は、全国で平成３０年から令和３年までの間に５件あり、４市において行われたが、結果としてマイナス入札が成立したのは深谷市と室蘭市のみであった。他市の例は大幅なプラス入札となっている。
深谷市では、公共施設適正配置啓発資料の作成を推進しています。市財産処分には市民理解が欠かせません。そのために市民向けの漫画を作成したり、職員向け庁内啓発資料を作成するなどして、長期的な取り組みを進める上で意識の醸成に注力しています。そこでうったえているのは、「一人ひとりが今の現状を理解し、住みよいまちにする努力が必要なんだということです。私たちの住んでいるこの場所はこれからどうなっていくのかではなく、自分たちが今できること、すべきことを一人ひとり考え理解・協力をしていくことなんだということ」です。
深谷市職員さんからの説明の最後に、「自分事として考える」「経営的発想をもってできる理由を考える」「当たり前とされていることに疑問を持つ」の言葉に、「やればできる」「やらなければならない」という、活力を持った深谷市の姿が印象に残った研修でした。
以上で、３回に渡った報告を終わります。